התקבל פס"ד - הגב' רות עופר חויבה בתשלום של כ 350,000 ש"ח

סיכומים התובעת 

 מבוא- "ל ֹא תַ עֲשֹק אֶ ת רֵ עֲָך וְ ל ֹא תִ גְ זֹל" )ספר ויקרא, פרק י"ט(. 1 .עניינם של הליכים אלו הינו בגזל הלכה למעשה אותו מבצעת הנתבעת, הגב' רות עופר, השייכת לאחת מן המשפחות העשירות בארץ כלפי התובעת, נציגות הבית המשותף ברחוב מנחם בגין 3 .הנתבעת חשה כאילו החוק, התקנות והמוסר אינם חלים עליה ובעוד ששאר הדיירים בבניין משלמים דמי ועד בית, כפי שמקובל וצריך, הנתבעת עושה דין לעצמה ובמשך שנים מסרבת לשלם דמי ניהול עבור דירת הפנטהאוז דופלקס היוקרתית שלה. יודגש כי הליכים אלו אינם ההליכים הראשונים שנוהלו בין הצדדים וקדם להליך זה, שהינו איחוד של שלוש תביעות, ההליך 13/609 בגין דמי ניהול לתקופה של השנים 2013-2012 והמחצית הראשונה של 2014( ראי סעיף 5 לתצהיר פלד( שהסתיים בכך שהנתבעת שילמה דמי ניהול חלקיים בלבד ואת יתרת התשלום טרם שילמה עד ליום זה. התובעת שומרת על זכותה לפנות להוצאה לפועל בעניין. לפי נספח ט לתצהירו של מר פלד )תצהיר ויקטור פלח מיום 14.7.27-ישנה התאמה ברורה בין שטחי הדירות בבניין לשטח רישום הארנונה )ראי ס' 8 לתצהיר פלח(. משכך, זכאית התובעת לסכום נוסף בגין תשלומי ועד הבית בהליך 13/609 ולנתבעת יש חוב עבר נוסף. לאחר שמר פלח סיים את תפקידו בועד הבניין, לפתע הפך את עורו ונתן תצהיר הפוך מגרסתו שלעיל וברור כי ישנו קשר בין סיום תפקידו בועד הבניין לשינוי גרסתו. מר פלח אף תבע את הנתבעת בהליך סע"ש 15-03-41602 בו ניסה לסחוט מהתובעת כספים אשר לא מגיעים לו והפסיד בהליך. 2 .הנתבעת עושה כל שביכולתה להתחמק מתשלום ועד הבית ולא משלמת עד שלא תובעים אותה. יודגש כי דירתה הושכרה במשך השנים בדמי שכירות גבוהים ביותר אשר נגבו יחד עם דמי הניהול שהיו אמורים להיות מועברים לתובעת וזאת בניגוד למצב דברים רגיל בו השוכר משלם ועד בית ישירות לועד. וזאת מדוע? הנתבעת ניסתה להתל בתובעת ולרמות כי שטח דירתה המפוארת הינו 217 מ"ר בלבד בעוד שמדידות מטעם העירייה לרבות המסמכים ששימשו כיסוד לרישום בטאבו מורים על 389 מ"ר או 424 מ"ר כולל מרפסות. היינו כמעט כפול )!( מהגודל אשר הנתבעת הצהירה כי זהו גודל דירתה. הנתבעת חששה כנראה כי מעשה הרמייה שלה יתגלה מוקדם יותר ע"י התובעת ומשכך שוכריה במרוצת השנים לא שילמו ישירות את דמי הועד לועד. מעשה הרמייה התאפשר בשל העובדה שהדירה הינה למעשה איחוד של שתי דירות להן הוצאו שני חשבונות ארנונה וכל אחד מהם על כ- 217 מ"ר. הנתבעת בחרה לחשוף רק חשבון ארנונה אחד מבין השניים ובכך להתל בתובעת כי דירתה למעשה קטנה במחצית משטחה האמיתי. ייתכן ומעשה התרמית של הנתבעת קשור להיותה של הנתבעת ו/או מי ממשפחתה יזמי הפרוייקט ומי שבנו אותו. בקיצור- קומבינה. 3 .הנתבעת לא רק מתחמקת מתשלום דמי הועד אלא אף מתחמקת מניהול ההליך דנן. הנתבעת ובאי כוחה לא בחלו באף תכסיס בספר בכדי לנסות ולעכב את הדיון. הגב' עופר הלכה למעשה, כמעט ולא התייצבה בפני המפקחת )והמפקחים שקדמו לה בהליכים אלו( לכל אורך ההליכים. אחרי שהנתבעת נתפסה בקלקלתה עת הוגשה תעודת עובד הציבור ביום 18.1.28 ובה ברור כי שטח דירתה גדול כמעט כפליים מהשטח עליו הצהירה- נעלמה כלילה ולא הופיעה עוד בפני כבוד המפקחת. הנתבעת מתחמקת מדיונים ומפגישות )לרבות הפגישה שנערכה עם כבוד המפקחת טלי להב ביום 20.5.27 בדירה נשוא המחלוקת( תוך ביזוי כבוד המפקחת ומתן תחושה כי התובעת ואפילו המפקחת )!( "עובדים אצלה" וזמנם חשוב פחות משלה. 4 .עד כמה גדול הזלזול של הנתבעת במפקחת ובהליך דנן ניתן למצוא בעובדה שהנתבעת כלל לא טרחה להגיש תצהיר מטעמה אלא שלחה "שליחים" בכדי "לעשות את העבודה המלוכלכת" עבורה. התובעת 3 תתפלא כיוון שככל הידוע לה הנתבעת אינה מוגבלת כשרות חלילה וסביר כי אדם יתן תצהיר על נכס שלו ולא "ישלח שליחים". הלכה למעשה, הנתבעת גוררת בזדון את התובעת להליכים משפטיים רבים ומיותרים בנסיון להתחמק מתשלום דמי הועד. הדיונים בהליכים אלו נמשכים משנת 2014 ועד היום- דהיינו כמעט 7 שנים )!!( שהנתבעת בוחרת להשחית את זמנה של כבוד המפקחת ולחמוק מתשלום. אך לא עוד. 5 .המדובר בחייבת חמקנית ביותר אשר מנסה להתל בכבוד המפקחת וללהטט בלהטוטים משפטיים שונים, תוך טענת טענות אשר אינן אמת בפני ערכאה משפטית והכל בכדי לחמוק מתשלום ועד הבית בגין דירת הפאר שיש לה ועליה לשלם דמי וועד בגינה. ייאמר בפשטות- התובעת לא רוצה לשלם את שמוטל עליה. כנראה שרק "פשוטי העם" צריכים לשלם ועד בית. לא הנתבעת. 6 .כבוד המפקחת מתבקשת לשים סוף לזלזול ולהתעמרות של הנתבעת בתובעת ולחייב אותה בתשלום מלוא דמי הוועד שלא שילמה בין השנים 2019-2014 המסתכמים בסכום של 5.341,380 ₪ ובכך להוות דוגמא כי היותו של אדם בעל ממון לא אומר שהחוק אינו חל עליו. העובדות הצריכות לעניין- .5/327/2018 ,5/529/2017 ,5/172/2016 הליכים: זה הליך נשוא תיקים שלושה ניטשים הצדדים בין. 7 עניינם של כל ההליכים זהה- הנתבעת, הגב' רות עופר, סרבה במשך שנים לשלם את דמי הניהול אשר חייבת לשלם עבור הדירה שהייתה בבעלותה בקומות 39-38. 8 .התובעת היא הנציגות החוקית של הבית המשותף הנמצא ברחוב מנחם בגין 3 ברמת גן, והידוע כגוש 6270 חלקה 877( להלן: "הבניין"(. הבית נרשם כבית משותף לאחרונה ולא הוכח אחרת. 9 .הנתבעת בעלת זכויות בדירה B38 בבניין, דירת פנטהאוז- דופלקס המשתרעת על פני 2 קומות בבניין, וזכאית להירשם כבעליה החוקיים והרשמיים של הדירה. מדובר בדירה בשטח של 424 מ"ר כולל מרפסות בהתאם לנתוני מדידה שנערכו ע"י מודד מוסמך מטעם החברה המשכנת, ו 389 מ"ר על פי נתון חשבון הארנונה לשנת 2014 המצוי בידי התובעת.)חשבון ארנונה לשנת 2014 עבור דירת הנתבעת צורף כנספח ב' לכתב התביעה בהליך 2018/327/5 .)כמו כן העתק מתוך טבלת שטחים ומדידות מהחברה המשכנת צורפה כנספח ג' לכתב התביעה בהליך 2018/327/5.) 10 .בהתאם לנדרש, ובכפוף להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, על הנתבעת, כמו על כלל דיירי הבניין, לשאת כבעלת דירה במלוא תשלומי דמי ועד הבית, אחזקת וניהול הבניין. סכומים אלו לא הוכחשו ע"י הנתבעת. בנוסף, עצם העובדה שהנתבעת שילמה תשלומי ועד בית לפי 217 מ"ר מדצמבר 17 עד ינואק 19 מראה כי לא היתה לה מחלוקת על גובה התשלום שעמד דצמבר 2017 על 5.17 ₪ למ"ר ומינואר 2018-ינואר 2019 עמד על 20 ₪ למ"ר. 11 .תשלומי דמי ועד הבית נקבעו בהתאם לשטח הדירה ובעבור כל מ"ר שולמו במשך השנים בין 5.17– 22 ₪ לחודש. 12 .למרות היותה של הנתבעת אשה עתירת ממון וחרף היותה של הדירה מושכרת עבור שכר דירה גבוה, הנתבעת לא שילמה דמי ועד בית בגין תקופות רבות עד למכירת דירתה בחודש ינואר 2019 . 13 .כפי שניתן לראות מן הטבלה אשר הוכנה לבקשת כבוד המפקחת טלי להב בהתאם להחלטתה מיום 20.6.1 ,סך חובותיה של הנתבעת נכון לסוף נובמבר 2017 עומד על 331,334 ₪ הכוללים חובות לוועד הבית בגין השנים )חלקן או כולן( 2017-2014 וגבייה מיוחדת שנערכה בשנת 2017. 14 .כמו כן, לנתבעת חובות נוספים בגין אי תשלום דמי וועד בית מחודש דצמבר 2017 ועד למכירת דירתה בסוף ינואר 2019 בסך של 5.010,46 .₪ בגין חוב זה טרם הוגשה תביעה אך התובעת תבקש וזאת על 4 מנת לסיים את כל ההליכים עם הנתבעת מבלי שיהיה צורך לפנות שוב לערכאות ולגרום להוצאות נוספות לצדדים, לחייב את הנתבעת בתשלום היתרה כיוון שבסמכותה של כבוד המפקחת להורות אף על תשלום סכום זה במסגרת התביעה דנן וזאת על פי הפסיקה. דמי הועד בגין תקופה זו שולמו באופן חלקי בלבד לפי 217 מ"ר ויש לשלם את דמי הועד לפי שטח הדירה האמיתי שהינו 389 מ"ר. תקופת החיוב הסכום הערות ₪ 147,386 2015 דצמבר-2014 יוני ₪ 115,728 2017 מאי עד 2016 ינואר ₪ 40,849 2017 נובמבר עד 2017 יוני גבייה מיוחדת שנת 2017 373,30₪ דצמבר 2017-ינואר 2019 5.010,46 ₪ שולמו דמי ועד חלקיים בלבד לפי 217 מ"ר. הסכום המצויין הנו הסכום שיש להשלים את התשלום לפי 389 מ"ר )תשלום עבור 172 מ"ר( סה"כ חובות הנתבעת 5.341,380 ₪ 15 .בשנת 2017 עקב עבודות תחזוקה בבניין נוצרה תוספת תשלום להוצאות הבית לשנת 2017( להלן- "גביה מיוחדת"(, אשר הושתה על כל בעלי הדירות בבניין. במסגרת אסיפת דיירים כללית שהתקיימה בבניין ביום 17.4.24 הוחלט על הגביה המיוחדת לאור הצורך הקריטי והמידי לתיקון מערכות בבניין - כל דירה שילמה את ההוצאה בהתאם ליחס שטח דירתה ולחלקה היחסי בבניין ובהתאם לתשלומי ועד הבית. העתק פרוטוקול אסיפת הדיירים מיום 17.4.24 צורף כנספח ד' לכתב התביעה בהליך .5/327/2018 16 .יודגש כי כל בעלי הדירות )כ-200 דירות( שילמו לתובעת את חלקם בגביה המיוחדת ואילו הנתבעת לא שילמה את חלקה בהוצאה זו ונותרה חבה לתובעת סך של 373,30 .₪ תשלומים אלו הנם חלק מתשלומי ועד הבית. ראי גם תיק 17/574 בפני כבוד המפקחת שחם בנתניה, בו נקבע כי חלק מדמי הניהול היו גם הוצאות מיוחדות )פס"ד מיום 18.2.8 ,סעיפים 18-17 לפסק הדין(. 17 .זאת ועוד, הנתבעת המשיכה לעמוד במריה ואף לא שילמה את דמי ועד הבית גם מדצמבר 2017 ועד למכירת הדירה בינואר 2019 .בגין חודשים אלו על הנתבעת לשלם סכום נוסף של 5.46010.₪ 18 .הנתבעת יודעת היטב כי עליה לשלם את דמי הועד לתקופות האמורות ואת תשלום הגביה המיוחדת, וזאת בעקבות פניות חוזרות ונשנות של נציגי וועד הבניין. ]ראי למשל נספח ה לתצהיר מוטי פלד[ 19 .ההליך שלפנינו הוא למעשה איחוד של מספר תביעות והליכים בגין אי תשלום דמי ועד בית על ידי הנתבעת. 20 .כאמור, הנתבעת אינה משלמת דמי ניהול מזה כתשע שנים, לטענתה גודל דירתה עומד על 217 מ"ר בלבד, זאת על אף שחשבונות הארנונה, התשריטים , מסמכי הבית המשותף ואף סיור שנערך במקום ע"י כבוד המפקחת ונציגי התובעת מלמדים על שטח דירה גדול בהרבה. אלא מאי? גם על השטח שאינו שנוי במחלוקת, התובעת סירבה לשלם במשך שנים רבות, עד אשר הגיעה להסדר דיוני עם התובעת בנובמבר 2017 ,בהליך משפטי ת"א 17-10-49370,שהתנהל בבית המשפט השלום בתל אביב בו התחייבה הנתבעת לשלם לתובעת דמי ניהול באופן שוטף עבור השטח שאינו שנוי במחלוקת, קרי 5 217 מ"ר , ההסדר הדיוני קבע תשלום עתידי החל מחודש דצמבר 2017 ואינו מתייחס לחובות העבר של הנתבעת אשר טרם שולמו. יצוין כי ההסדר הדיוני הנ"ל אינו מהווה ויתור של התובעת על טענותיה בקשר לחובות וגודל דירת הנתבעת, וכל טענות התובעת שמורות עימה, כפי שנכתב בהסכמת הצדדים וקיבל תוקף של החלטה בהליך הנ"ל. 21 .בעוד הנתבעת טוענת או שנוח לה לטעון כי שטח דירתה הינו 217 מ"ר בלבד הרי שהלכה למעשה שטחו כמעט כפול מזה- לפי תשריט הבית המשותף שטחה של הדירה הנו 376 מ"ר+2 מרפסות בשטח של 48 מ"ר ובסה"כ 424 מ"ר ושטחה של הדירה לפי חשבונות הארנונה שלה הינו 389 מ"ר. המדובר בהפרש סביר המאשש את שטח דירת הנתבעת כפי שמופיע ברישומי הארנונה. לידי התובעת הגיעו חשבונות ארנונה של דירת הנתבעת משנת 2009 מהם עולה כי לדירת הנתבעת הוצאו 2 חשבונות ארנונה עבור שני נכסים לכאורה, האחד על שם יולי עופר מס' משלם 4300148920 בגודל 218 מ"ר )להלן-"חשבון 1 )"והשני ע"ש רות ויולי עופר מס' משלם 30842199 בגודל 218 מ"ר )להלן-"חשבון 2, )"בשלב מסוים חשבון 2 מוזג עם חשבון 1 וגודל הדירה שונה ל 389 מ"ר. הממצאים מגובים בתעודת עובד ציבור ממחלקת גבייה בעיריית רמת גן אשר צורפה כנספח ו' לכתב התביעה בהליך .5/327/2018 22 .יש בראיות אלו כדי לשפוך אור על השיטה החמקנית שבה נקטה הנתבעת והדרך שבה ניסתה להערים על נציגות הבניין ועל בתי המשפט השונים, באמרה לכאורה כי שטח דירתה הינה "217 מ"ר" בלבד, תוך שידעה כי ביכולתה להציג 1 מתוך 2 חשבונות ארנונה בכדי לקבוע את החיוב בגין דמי וועד בית, וזאת בכוונת מכוון על מנת להטעות שלא כדין את הנציגות ואף חמור מכך-להטעות ערכאות משפטיות בקשר לגודל דירתה על מנת לשלם בחסר את הוצאות הבית המשותף. מדובר בגזל של ממש. המחלוקת העובדתית 23 .מהו גודל הדירה- זוהי למעשה השאלה המכרעת בהליך זה שכן מגודל הדירה ניתן לגזור את גודלו של החוב של הנתבעת לתובעת. לפי תעודת עובד ציבור שהוגשה בהליך בהתאם להחלטת כבוד המפקחת מיום 18.1.23 נראה בבירור כי הדירה הינה איחוד של שתי דירות אשר הוצאו להן שני חשבונות ארנונה שונים: 1 )חשבון ארנונה אחד ע"ש יולי ורות עופר מס משלם 30842199 מס' נכס 430014893000 בשטח של 218 מ"ר 2 )חשבון ארנונה אחד ע"ש יולי עופר מס משלם 4300148920 מס' נכס 430014892000 בשטח של 218 מ"ר 24 .בשלב מסויים אוחדו חשבונות הארנונה לחשבון אחד כך שחשבון המשלם 4300148920 ע"ש יולי עופר מחוייב בשטח שונה ל- 389 מ"ר. תעודת עובד הציבור מאשרת את חשבונות הארנונה )המאוחד ושני החשבונות המפוצלים( וכי אכן שני חשבונות הארנונה מהווים כיום שטח של דירה אחת כמופיע בנספח 3 לתעודת עובד הציבור- היינו- שטח הדירה הינו 389 מ"ר. גם העד מטעם הנתבעת, מר ליסקר, אישר בחקירתו כי היו שתי דירות שאוחדו )עמ' 16 לפרוטוקול הדיון מיום 21.3.15 שורות 36-32.) 25 .אסמכתא נוספת לגודלה של הדירה ניתן למצוא בפנקס הבתים המשותפים לאחר רישום הדירות, בו דירתה של הנתבעת משתרעת על 376 מ"ר בתוספת ל 48 מ"ר של מרפסות לא מקורות, הדבר מצוי בידיעת כבוד המפקחת על הבתים המשותפים אשר דרכה נרשם הבניין כבית משותף(. הנתבעת, שהיא ובעלה היו מיזמי הבניין ומאלו שבנו אותו נתנו כמו כל בעלי הדירות האחרים בפרוייקט ייפוי כח לעורך הדין שהיה אמון על רישום הבית המשותף ולא הועלתה כל טענה מטעם הנתבעת כי פנתה 6 לאותו עו"ד בבקשה שיתקן את גודלה של הדירה שלה. טרם רישום הבית כמשותף שטח הדירה נקבע לפי הארנונה והנתבעת לא הביאה לאורך כל ההליך מסמך אשר מצביע על שטח דירה אחר ממה שהביאה התובעת. 26 .אסמכתא נוספת לאמיתותה ונכונותה של תעודת עובד הציבור הנה הסכם המכר של הדירה בין הנתבעת לה"ה גת )ראי פרוטוקול הדיון מיום 21.3.15 עמוד 15 שורות 46-32 .)ב"והואיל" השלישי נראה כי הדירה הנה איחוד של שתי דירות B ו- C .הנתבעת סרבה להעביר לידי התובעת את נוסחו המלא של הסכם המכר ולא בכדי, כנראה כדי להסוות את העובדה שגודלה של הדירה אכן הינו כ- 389 מ"ר ולא 217 מ"ר כפי שניסתה הנתבעת לרמות את כבוד המפקחת ואת התובעת. 27 .סימוכין נוספים לנכונות טענות התובעת הנה העובדה כי ה"ה גת, רוכשי הדירה, משלמים את דמי הניהול לפי גודל של 389 מ"ר ולא 217 מ"ר )ראי ת/1 ,קבלה מספר 2760 מיום 19.9.11 קבלה למר אהוד גת(. אדם סביר לא "יתנדב" לשלם סכום גבוה יותר ממה שאמור לשלם ועצם התשלום של ה"ה גת מלמד על גודלה האמיתי של הדירה שהרי הדירה לא "גדלה" פתאום עת נמכרה לה"ה גת. כמו כן, הנתבעת עצמה פרסמה את דירתה כדירה בגודל של כ- 450 מ"ר על ידי לא אחר ממר ליסקר- המצהיר מטעם הנתבעת )!( )סרטון התדמית בכתבה בכלכליסט הוצג במהלך הדיון ביום 21.3.15 ראי עמוד 16 https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L- 14-17 שורות לפרוטוקול https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3736275,00.html , 3762210,00.html (. לא ייתכן כי במקום אחד טוען ליסקר כי הדירה בגודל של כ- 450 מ"ר ובעדותו טוען כי גודל הדירה הינו 212 מ"ר בתוספת "גלריה" של אולי 70 מ"ר)עמוד 14 פרוטוקול מיום 21.3.15 שורות 47-43 ) ולאחר מכן באותה עדות טוען כי "המטראז' הכללי" של הדירה מגיע לכ-400 מ"ר )עמוד 16 פרוטוקול מיום 21.3.15 שורות 34-33 .)דהיינו, אפילו מר ליסקר לא הצליח לספק הסבר מניח את הדעת לפער שיש בין טענות הצדדים לגודל הדירה. 28 .אף המפקחת עצמה ביקרה בדירה יחד עם התשריטים לרישום בית משותף )ראי החלטת כבוד המפקחת מיום 20.5.31 ,)ביקור אשר תואם עם הנתבעת אשר בחרה כהרגלה בקודש, שלא להופיע יחד עם ב"כ או מי מפמלייתה לביקור וזאת כיוון שלא רצתה להתבזות ולהתפס בקלונה- שכל בר דעת מבין כי דירתה גדולה כמעט פי 2 מהגודל אליו טענה, 217 מ"ר וכי בהציגה רק חשבון ארנונה אחד לועד הנתבעת רימתה לאורך כל השנים את הועד וחברת הניהול. 29 .תמוה בעיני התובעת כי הנתבעת טוענת כי על שוכר סביר לשלם את דמי הניהול בעצמו לועד בעוד שמר ליסקר מטעמה טען כי דמי השכירות נגבו מהשוכרים יחד עם דמי הניהול )עמוד 18 לפרוטוקול הדיון מיום 21.3.15 שורות 16-13 .)גבייה זו נעשתה וזאת בכדי שהתקשורת תהיה ישירה בין הנתבעת לחברת הניהול ולא בין השוכר לחברת הניהול שעלול לחשוף כי גודל הדירה גדול יותר. 30 .אין הוכחה גדולה יותר לגודלה האמיתי של הדירה מאשר שעד מטעם הנתבעת, ויקטור פלח, העיד בזמן אמת כי גודלה של הדירה הינה 389 מ"ר )ראה תצהירו של ויקטור פלח מיום 14.4.1 נספח ח לתצהיר פלד ותצהיר פלח מיום 14.7.27 נספח ט לתצהיר פלד(, עדויות אלו נתנו בזמן אמת וללא כל אינטרס זר לכאן ולכאן. גם בעדותו פלח לא סיפק כל הסבר מניח את הדעת לפער בתצהיריו. ויקטור פלח עצמו אומר בתצהירים קודמים שלו שהדירה גדולה, הוא לא סיפק הסבר מניח את הדעת לפניית הפרסה שעשה ולפערים בין גרסאותיו. ככל הנראה הסיבה שהפך עורו הינה הסכסוך שהיה לו עם דיירי הבניין. 31 .לסיכום, מכל האמור לעיל גודלה של הדירה לעניין חישוב דמי ניהול בהליך זה הינו 389 מ"ר. הנתבעת לא הביאה כל אסמכתא לגודל אחר של דירה, מדידה אחרת או אסמכתא אחרת לעניין זה. חיזוק נוסף 7 ניתן למצוא בטענת נציגי הנתבעת כי הסתמכו על התובעת לחישוב שטח דירתה כיוון שלא התגוררה בה )סעיף 9.4 לתצהיר ליסקר( ומשהתובעת מודיעה לנתבעת כי שטח דירתה הינו 389 מ"ר עליה לשלם את דמי ועד הבית בהתאם לשטח זה. 32 .טענות הנתבעת לעניין השתק פלוגתא והשתק עילה דינן דחייה- כאמור מתצהירו של מר פלד- לדאבון הלב בגלל סרבנותה של הנתבעת לשלם דמי ועד בית נוהל בין הצדדים הליך קודם שמספרו 13/609 בפני כבוד המפקח )סעיפים 7-5 לתצהיר פלד מיום 17.12.18 .)הליך זה עסק בדמי הניהול בגין התקופה של 2013-2012 והחודשים ינואר עד יוני בשנת 2014 .סעיף 9 לפסק הדין קובע במפורש כי הסכם הפשרה ממצה את המחלוקות שבין הצדדים בכל הנוגע לתשלום דמי הניהול עד וכולל חודש יוני 2014 .קביעה שמוכיחה כי אין ולא ניתן לבסס השתק פלוגתא בגין האמור בפסק הדין לגבי טענות הצדדים שמחודש יולי 2014 או בכלל. יודגש כי במסגרת פסק הדין לא התקבלה שום החלטה מחייבת או סעד הצהרתי לעניין טענותיה של הנתבעת בדבר שטח דירתה. )ראי נספח ד' לתצהיר מוטי פלד ובפרט סעיפים 9-8 לפסק הדין(. כמו כן, טרם שולמה יתרת חובה של הנתבעת בהליך 13/609 והתובעת שומרת על זכותה להגיש את פסק הדין לביצוע בהוצל"פ. 33 .גם השתק עילה אין כאן כיוון שהנתבעת המשיכה לעמוד במריה וסרבה לשלם את דמי ועד הבית גם מחודש יולי 2014 ואילך. אי תשלום ועד בית הינו עילה מתחדשת שכן חיובי ועד הבית הנם חודשיים ויש לשלם דמי ועד מדי חודש בחודשו. פסק הדין עסק בחוב הנתבעת עד ליוני 2014 ואין לו כל נגיעה לגודל דירת הנתבעת או לחוב שלה החל מיולי 2014 . 34 .גם אם התובעת לא המציאה לנתבעת את חשבונות הארנונה לדירות המצויינות בפסק הדין, הרי שהדבר מתייחס לחובה של הנתבעת עד ליוני 2014 בלבד. מייד יאמר כי התובעת אכן המציאה את חשבונות הארנונה המבוקשים אך הנתבעת סרבה לשלם את יתרת התשלום עד יוני 2014 בהתאם לפסק הדין )ראה מוצג 5 לכרך המוצגים של הנתבעת(. לפי תצהירו של ויקטור פלח המצ"ב כנספח ט' לתצהיר מוטי פלד לא נמצאו פערים בין גדלי הדירות ואילו בהליך זה הכחיש מר פלח את הצהרתו וזאת לאחר שסיים את תפקידו בועד הבניין והסתכסך עם התובעת ופתח נגדה במספר הליכים. הדבר רק מראה עד כמה עדותו של פלח בהליך זה הינה עדות מוטה שמטרתה אינה הגעה לחקר האמת אלא רק מרצונו לנקום בתובעת. דבר לא מנע מהנתבעת עצמה להביא לתובעת מדידה עדכנית של דירתה או אסמכתא כלשהיא כי שטח דירתה הינו אחר. זאת לא נעשה לאורך כל ההליכים ולא בכדי. הנתבעת יודעת היטב כי שטח דירתה הינו 389 מ"ר. 35 .חישוב חובות הנתבעת- בניגוד לטענת הנתבעת )ראה למשל ס'29-24 לתצהיר ליסקר מיום 18.1.27 ) הרי שהליך זה הינו איחוד של שלושה הליכים שעניינם תקופות שונות בהן הנתבעת לא שילמה את דמי הועד. בכל כתב תביעה שהוגש מפורט אופן חישוב החוב ומה חובה של הנתבעת עבור כל תקופה )ראי למשל סעיפים 8-4 לכתב התביעה בהליך 18/327 )כמו כן, ישנה טבלה המפרטת את גודלן של כל הדירות בפרוייקט ומופיע מפורשות המכפלה של שטח הדירה בדמי הועד )ראי נספח ג' לכתב התביעה בהליך 18/327 ונספח י לתצהיר פלד(. כמו כן, בהתאם להחלטת כבוד המפקחת מיום 20.6.1 ,הוגשה לתיק טבלה אשר נערכה ע"י נציגת חברת הניהול ובה ריכוז כל חובות הנתבעת לועד עד לסוף שנת 2017 כמו גם פירוט חובות נוספים שצברה הנתבעת עד לסוף ינואר 2019 ,המועד בו נמכרה דירתה. הטבלה הנה חלק מחומר הראיות בתיק שכן הוגשה בהתאם להחלטת כבוד המפקחת. בניגוד לטענת הנתבעת )שהינה הרחבת חזית ונטענה רק בשלב ההוכחות בהליך(, לא היה כל צורך להגיש את הטבלה בליווי תצהיר שכן היא הוכנה לבקשת כבוד המפקחת ועל פי החלטתה. 8 36 .הנתבעת פספסה את המועד לחקור את נציגת התובעת על הטבלה שהכינה ואין לה להלין בעניין אלא על עצמה. כאמור לעיל, הטבלה המרכזת את חובות הנתבעת הוכנה לפי החלטת כבוד המפקחת. הגב' סעד הצהירה בשבועה כי היא ערכה את הטבלה שצורפה לתיק מטעם התובעת ומשכך הטבלה הנה כעדות בשבועה וכמוצג בהליך )ראי עמוד 12 לפרוטוקול שורות 40-39 ושורות 45-43 .)במקום לחקור את הגב' סעד בצורה עניינית על הטבלה שהכינה או לשאול אותה לנתונים ספציפיים באותה טבלה, בחרה הנתבעת להתחכם ולשאול אותה האם הגישה תצהיר. הטבלה והנתונים בטבלה מצויים בידי הנתבעת זמן מה והנתבעת החמיצה את יומה לחקור ולתהות על טיבו של החוב ומשכך חוב הנתבעת לא הוכחש למעשה על ידה ודינו להתקבל. 37 .אין כל סימוכין לטענת הנתבעת כי הציעה לשלם חלק מחובה לתובעת והלה סרבה לקבל את התשלום- טענה זו הועלתה בשלב ההוכחות ומהווה הרחבת חזית )עמוד 20 לפרוטוקול מיום 21.3.15 שורות 13-7 )כאשר עומת עד מטעם הנתבעת, מר ויקטור פאלח עם טענה זו, הוא כלל לא זכר נכונות זו של הנתבעת לשלם את חובה )עמוד 20 לפרוטוקול מיום 21.3.15 שורות 19-17 )ומשכך אף דין טענה זו של הנתבעת דחייה. 38 .ועד הבית הוא אורגן אשר כשיר לנהל הליך משפטי כנגד הנתבעת- לפי סעיף 3.4 ה' לתקנון הבניין )אשר צורף כנספח ג' לתצהיר פלד( הן ועד הבית והן חברת הניהול יכולות להגיש תביעה נגד דייר המסרב לשלם את דמי הניהול ואין כל דרישה בתקנון להחלטה רשמית בכתב או לפרוטוקול הנוגע להחלטה להגשת תביעה כנגד בעל דירה שלא משלם, כך שדין טענת הנתבעת כי האורגנים המרכיבים את התובעת פועלים בניגוד לתקנון הבניין )ראה למשל סעיף 7.4 לתצהיר ליסקר(- דינה דחייה. כמו כן, בניגוד לטענות הנתבעת )סעיפים 7.4 , 32 לתצהיר ליסקר(, ועד הבניין נבחר כדין ומנספחים א', ב' לתצהיר פלד ניתן לראות כי אכן הוא נבחר ברוב קולות לחבר ועד ואח"כ ליו"ר ועד כך שיש לו את הסמכות להורות על הגשת התביעות כנגד הנתבעת. יצויין כי דיירי הבניין והועדים נהגו לאמץ תכתיבים מתוך התקנון המוסכם )שצורף לתצהיר פלד( אך כפי שצויין בסעיף 2 בתצהיר פלד חל התקנון המצוי שכן בפועל הבית טרם נרשם כבית משותף וע"פ הדין התקנון המצוי שהוא הוא זה שעל פיו יש לנהוג ובכל מקרה תשלום דמי ניהול היא הוראה קוגנטית לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין. 39 .זאת ועוד, טרם הגשת תביעת התובעת נשלחו מספר מכתבי התראה בגין חוב ועד הבית )ראי נספח ה' לתצהיר פלד(. המכתבים מוענו לכתובת הדירה כך שגם אם הנתבעת לא התגוררה באותה דירה הרי שתוכל להלין רק לשוכרי הדירה אותה העת או ל"צוות" שלה שלא טרח ליידע אותה כי הגיעו מכתבי דרישה לתשלום ועד הבית. גם אם מען המכתב הינו למר יולי עופר, הרי משמוענו המכתבים לכתובת דירתה של הנתבעת ולהבנת התובעת היא היורשת של הדירה. ייאמר כי הנתבעת ומשפחתה היו מיזמי הפרוייקט, חשבון הארנונה המאוחד יצא ע"ש עופר יולי וכאשר חשבונות הארנונה היו מפוצלים שניהם יצאו ע"ש יולי עופר ואחד מהם יצא גם ע"ש רות עופר נוסף ליולי, כך שהתובעת מיענה את המכתב למי שחשבה שהוא בעלי הדירה. יודגש כי יולי ורות עופר היו זוג נשוי כך שאין צורך למען את המכתב לשני בני הזוג אלא מספיק שמוען למי מבעלי הדירה. יתרה מכך, דמי הניהול נגבו משוכרי הדירה יחד עם דמי השכירות )עמוד 18 לפרוטוקול מיום 21.3.15 שורות 16-13 )ע"י הנתבעת כך שהיא ידעה שהם לא הועברו לועד ויש לה חוב. הנתבעת מנסה להתמם כאילו "לא ידעה" על חובותיה לוועד )ראה סעיף 5.4 לתצהיר ליסקר( ומן האמור לעיל דין טענה זו דחייה. 40 .טענות הנתבעת על "מחיקת חובות" לחברי וועד )סעיף 3.4 לתצהיר ליסקר( נטענה ללא כל סימוכין וטענה זו הועלתה בעלמא ומשכך דינה דחייה. 9 האכסניה המשפטית 41 .על הנתבעת מוטלת חובה לתשלום ועד הבית עבור דירתה. הנתבעת לא יכולה לבצע "קיזוז" של חובותיה לועד הבית עם טענות שיש לה כנגדו- מדובר כאמור בתביעה לתשלום דמי ועד בית. חיוב תשלום דמי ועד בית מעוגן בסעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 . 42 .הפסיקה הורתה כי חובת בעל דירה לשלם לנציגות הבית את הוצאות תחזוקת הרכוש המשותף הינה חובה שאינה ניתנת להתניה בקיום חובות אחרים כלפיו )ר' למשל ע"א 87/294 וייזר ואח' נ' נציגות הבית המשותף, רע"א 87/294, וכן א' איזנשטיין בספרו: "יסודות והלכות בדיני מקרקעין", חלק שלישי, )להלן - "איזנשטיין"(, בעמ' 332-331 .אף נפסק, כי בעל דירה אינו רשאי לקזז חובות אחרים של הנציגות כלפיו כנגד חוב דמי ועד בית )כך למשל ר' החלטת המפקח א' סילברמן בתיק 12/226 נציגות הבית המשותף נ' אליעזר אהרונוב, פורסם באתר משרד המשפטים, שם גם נקבע כי אפילו טענות בדבר מצב רפואי וכלכלי אינן מהוות הצדק לאי תשלום דמי הועד במועד. במקומות אחרים נקבע כי אפילו היותה של דירה ריקה אינה מעניקה פטור מחובת תשלום דמי ועד שממשיכה לחול על הבעלים) 43 .מהצטברותן של הוראות אלה עולה תכלית אחת והיא כי דמי הועד ישולמו במועד, באופן שוטף, ללא תניות וקיזוזים, וזאת כדי לאפשר לנציגות התנהלות בסיסית ושוטפת לצורך תחזוקת הרכוש המשותף לרווחת כלל דיירי הבית המשותף. ברי כי מצב שבו כל דייר בבית משותף יקזז על דעת עצמו חובות שלטעמו חבה לו הנציגות, או כאשר הוא סבור שהנציגות אינה ממלאת את תפקידה כראוי, ו/או אינה מתנהלת בשקיפות הנדרשת לטעמו, יביא עד מהרה לפגיעה קשה ברכוש המשותף. עד מהרה תמצא קופת הנציגות ריקה כשהיא חבה חובות לצדדים שלישים והרכוש המשותף יהפוך מוזנח, נטוש, ואף מסוכן לשימושם של הדיירים ואורחיהם. אם לנתבעת ישנן טענות כנגד הנציגות או חברת הניהול היא מוזמנת להגיש בגינן תביעות לבית המשפט, כפי שכבר עשתה במספר תביעות לרבות תביעה על סך מופרך של 2 מיליון ₪ כנגד נציגות וועד הדיירים ודיירים נוספים הקשורים בוועד כאמצעי לחץ )ת.א 17-11-19046 שלום בת ים( ולחכות לפסק הדין. "קיזוז" חובותיה עם טענותיה המדומיינות כלפי הנציגות והוועד לא יתאפשר. כמו כן, בעל הדירה הינו אחראי לתשלום ועד הבית עבור דירתו גם אם יש בה שוכרים וזאת מכח חוק המקרקעין. ראה לאותו עניין גם בתיק 12/89 ,ב13/2 ,ב12/26 נציגות הבית המשותף שדרות ארלוזרוב 18 עפולה נ יהודית קווה ואח' )ניתן ביום 13.6.3) 44 .שטח הארנונה של הדירות הינה האינדיקציה הבלעדית לגודלה של הדירה עד לרישומה בטאבו. לו הייתה רוצה הנתבעת להצביע כי שטח דירתה שונה חזקה עליה כי הייתה פונה לעיריית ר"ג בבקשה למדידה נוספת של הדירה לשם שינוי שטח הארנונה ומציגה לתובעת מדידה חדשה עם שטח שונה. כל זאת לא נעשה. משכך ובהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין, דמי הועד נגבו בצורה דיפרנציאלית ובהתאם לגודל הדירות השונה וגבייה זו נעשתה כדין. 45 .עוד יוער כי כבוד המפקח סילברמן בהחלטתו מיום 16.6.28 קבע כי )סעיף 5 להחלטה(:"כדי לחסוך בראיות מיותרות שאין להן כל בסיס משפטי, אבהיר כבר עכשיו כי לא ניתן להעלות טענת קיזוז נגד תביעה לתשלום מיסי נציגות, כפי שכבר פסקתי בהרחבה בעבר. ודאי אמורים הדברים כאשר טענת הקיזוז עניינה ב"גרימת נזקים", סוגיות ועילות נזיקיות שממילא אינן מצויות בגדר סמכותי העניינית". דהיינו כבר בשנת 2016 הובהר לנתבעת כי לא ניתן להעלות את טענת הקיזוז המופרכת שלה והיא המשיכה לטעון טענה זו גם בתצהיר שהוגש מטעמה עוד ביום 18.1.23. 46 .תעודת עובד הציבור שהוגשה לתיק ע"י עובד עיריית רמת גן ועניינה שטח הדירה הנה כעדות בשבועה ולא צריך היה לזמן את עובד הציבור להחקר על התעודה. ניתן ללמוד זאת מתקנה 178(א1 ) 10 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ואף מתקנה 83(ד( לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט- 2018 .משהנתבעת לא דאגה להביא את עובד הציבור לעדות, אין לו להלין אלא על עצמה לעניין זה ולא תוכל לבוא בטענה לעניין קבילותה של התעודה. 47 .תשלום דמי הניהול לפי השטח הנקבע בארנונה טרם רישום הבניין כבית משותף נעשה כדין- כל בעלי הדירות בפרוייקט למעט הנתבעת הסכימו עם חישוב זה ושילמו לפיו. כמו כן, עד המדידות שנערכו לשם רישום הבניין כבית משותף, שטח הארנונה היה המדידה הרשמית של גודל הדירות. בניגוד לטענת הנתבעת שיטת חישוב זו אינה שרירותית ואינה מפלה כיוון ששומרת על היחס בין גודל הדירות השונות )וכפי שניתן לראות מנספח י' לתצהיר פלד יש אכן פערי גודל בין הדירות(. לא זו אף זו אלא גם המדידות שנערכו לשם רישום הדירה בטאבו מראות כי גודל הדירה הינו 424 מ"ר )376 מ"ר+2 מרפסות לא מקורות בשטח כולל של 48 מ"ר(- דהיינו, שטח לתשלום גדול יותר מהגודל של 389 מ"ר שטח ארנונה ובכל מקרה שטח כפול מהגודל של 217 מ"ר לו טוענת הנתבעת. 48 .מסמכי הבית המשותף הנם מסמכים מחייבים מבחינה משפטית והנם ראיה לגודלה של הדירה, משלא ערערה הנתבעת על גודלה של הדירה ברישום בטאבו הרי שגודל הדירה גדול מ-217 מ"ר. ידוע כי מסמכי הרישום של הבית המשותף דרושים להחתם ע"י בעלי הדירות ומסמכים אלו נתנו לחברה המשכנת עוד טרם הרישום ובמועד רכישת הדירות ומשלא התנגדה הנתבעת לגודלה של הדירה אז הרי שאין לה על מה להלין כעת. 49 .אין התיישנות של שטח דירה בעניין של דמי ניהול- בפס"ד המאוזכר בסעיף 43 לתצהיר ליסקר, תא 08/3306 כפיר נ ירושלמי נראה דווקא כי הההפך הוא הנכון- דובר שם על תביעה לתשלום דמי ניהול שהתקבלה ונדחו טענות הקיזוז של הנתבע. דווקא תביעתו הנגדית של הנתבע להטעיה בגודל הדירה נדחתה משהוכח כי הלכה למעשה לא היה לנתבע שם אכפת מגודל הדירה שלו והוא לא טרח לבדוק מהו גודל דירתו )לא עיין בתשריט הדירה טרם החתימה(. במקרה שלנו הנתבעת הסתירה מהתובעת את גודל דירתה האמיתי כאשר חשפה חשבון ארנונה אחד בלבד )מחצית משטח הדירה( וכמו כן, הנתבעת ובעלה ז"ל היו מיזמי הפרוייקט כך שברור כי לא תוכל להבנות מטענה שהוטעתה, הרי היא זו שיזמה את הפרוייקט בו קיבלה דירה, לא התובעת. 50 .אין להעלות טענות מקדמיות כמו העדר סמכות, עילה ויריבות כאשר ההליך לקראת סופו. הטענות המקדמיות שהועלו ע"י הנתבעת מן היקב ומן הגורן כגון טענת התיישנות טענות העדר סמכות, העדר עילה והעדר יריבות, היותן של התביעות טורדניות וקנטרניות, שימוש לרעה בהליכי משפט והעדר חוב הנן טענות אשר מועלות בתחילתו של ההליך בבקשה לדחות או למחוק תביעה )ראי סעיף 4 על תתי סעיפיו לתצהיר ליסקר(. מששלושת התביעות לקראת הכרעה אין כל צורך להדרש אל התביעות המקדמיות ודינן דחייה. 51 .עצם ההמנעות מחקירת מר פלד על גובה החוב, סכומי התשלומים בהם חייבת הנתבעת וגובה דמי הניהול מצביעים על כך שסכומים אלו מוסכמים על הנתבעת ואינם מוכחשים על ידה אלא שהיא מנסה להתל בכבוד המפקחת ולהמנע מלשלם אותם בתחבולות משפטיות כאלה ואחרות. אין ליתן לחוטא לצאת נשכר ממעשיו ומשכך דין טענותיה של הנתבעת דחייה. 52 .לסיכום, כבוד המפקחת מתבקשת לקבל את תביעת התובעת אשר מבקשת בפשטות לשמור על החוק ולא ליתן לנתבעת להיות מעל לחוק. כבוד המפקחת מתבקשת לקבוע כי על הנתבעת לשלם את דמי ועד הבית עבור דירתה בגין שטח של 389 מ"ר בין החודשים יוני 2014 עד נובמבר 2017( בתוספת 11 הגבייה המיוחדת בשנת 2017 )כמפורט בכתבי התביעה והנתמכים ותואמים לטבלה אשר הוגשה לכבוד המפקחת ובהתאם לבקשתה בהחלטה מיום 18.1.23 בסך של 331,334 .₪ כמו כן, מתבקשת כבוד המפקחת לקבוע כי על הנתבעת לשלם דמי ועד בית גם לחודשים דצמבר 2017 עד ינואר 20149 בסכום של 5.010,46 .₪ סך סכום חובותיה של הנתבעת לתובעת מיוני 2014 ועד ינואר 2019 בתוספת הגבייה המיוחדת עומדים על סכום של .₪ 380,341.5 53 .כמו כן לאור סרובה של הנתבעת לשלם את דמי הוועד, סכום אשר היא חייבת לשלמו ובגין הטורח והצורך להגיש שוב ושוב תביעות כנגדה לתשלום סכומים אלו, מתבקשת כבוד המפקחת לחייב את הנתבעת בהוצאות הולמות בגין הצורך להגיש תביעות כמו גם בשכר טרחת עו"ד בתוספת מע"מ.