בנייה לא חוקית ושינויים בבניין

בנייה לא חוקית ושינויים בבניין – כשהשכן בונה על חשבון כולם

כשהשכן הופך את הרכוש המשותף לשטח הפרטי שלו

בנייה לא חוקית או שינוי מבני בבניין משותף היא אחת הסיבות השכיחות ביותר לסכסוכים בין שכנים.
שכן שסוגר מרפסת, בונה מחסן, מציב יחידת דיור על הגג או תופס חלק מהחצר –
עלול לגרום לנזק לרכוש המשותף ולפגוע בזכויות יתר הדיירים.

עו״ד ציון בהלול, מומחה לדיני בתים משותפים ולסכסוכי שכנים, מסביר:

“דייר לא רשאי לבצע כל שינוי שמוסיף שטח לדירתו או פוגע ברכוש המשותף – גם אם זה ‘רק מחסן קטן’.
כל שינוי כזה דורש היתר בנייה, הסכמה של רוב הדיירים ולעיתים כל הדיירים ולעיתים גם אישור המפקח על רישום מקרקעין.”

מה נחשבת בנייה לא חוקית?

• הרחבת דירה על חשבון הגג או החצר המשותפת.

• סגירת מרפסת ללא היתר.

• בניית חדר נוסף או סככה על הגג.

• הקמת פרגולה או מחסן קבוע על שטח ציבורי.

• חסימת מעבר משותף או פתיחת יציאה חדשה מהדירה.

• שינוי חזית הבניין ללא היתר מהרשות המקומית.

גם אם לא מדובר בעבודת בנייה “גדולה” – כל שינוי קבוע ללא היתר מהוועדה המקומית נחשב עבירת תכנון ובנייה וגם פגיעה בזכויות הקניין של יתר הדיירים.

סמכות המפקח על רישום מקרקעין

המפקח על רישום מקרקעין מוסמך לדון בכל סכסוך הנוגע לשימוש ברכוש המשותף, לרבות:

• תביעה לסילוק בנייה לא חוקית.

• דרישה להשבת שטח שנתפס.

• צו מניעה להפסקת עבודות בנייה.

• קביעת פיצוי כספי על שימוש לא מורשה בשטח משותף.

מדובר בהליך מהיר ויעיל יותר מבית משפט רגיל, אך מחייב ניסוח משפטי מקצועי, ראיות ותיעוד מדויק של ההפרה.

אחריות פלילית בבנייה לא חוקית

בנוסף להליך האזרחי, בנייה ללא היתר היא עבירה פלילית לפי חוק התכנון והבנייה.
הרשות המקומית רשאית:

• להוציא צו הריסה מנהלי,

• להגיש כתב אישום נגד הבונה,

• ואף להטיל קנסות כבדים.

לעיתים יש מקום לנהל הליך משולב –   גם תביעה אזרחית מצד השכנים וגם פנייה לעירייה או למפקח לצורך הפסקת הבנייה.

דוגמה אמיתית מפסיקה

שכן הקים יחידת דיור על גג הבניין ללא היתר וללא הסכמת הדיירים.
המפקח על רישום מקרקעין הורה על הריסת המבנה, חייב את הנתבע בהוצאות של 40,000 ₪,
וקבע כי גם “שימוש זמני” ברכוש משותף מהווה פגיעה בזכויות יתר הדיירים.

פיצוי בגין שימוש לא חוקי ברכוש משותף

בתי המשפט פוסקים לעיתים פיצויים בגין שימוש לא מורשה או מניעת גישה לדיירים אחרים.
כך, לדוגמה, אם שכן משתמש בגג או במחסן משותף לצרכים פרטיים –
ניתן לדרוש ממנו לשלם דמי שימוש ראויים עבור התקופה בה השתמש בשטח.

מה לעשות אם שכן בונה ללא היתר

1. תעד את העבודות – צילומים, סרטונים ותאריכים.

2. בדוק בעירייה – האם קיים היתר בנייה תקף.

3. אל תפעל בעצמך – אין להפסיק בנייה בכוח או להיכנס לשטח הדייר.

4. שלח מכתב התראה משפטי באמצעות עו״ד.

5. הגש תביעה למפקח על רישום מקרקעין – לצו מניעה או להריסה.

   סיכום

בנייה לא חוקית בבניין משותף איננה עניין פרטי – היא פוגעת בכלל הדיירים.
החוק מאפשר לשכנים שנפגעו לפעול במהירות, לעצור את הבנייה, לדרוש הריסה ואף לקבל פיצוי כספי.
עם ייעוץ משפטי נכון – ניתן לשמור על ערך הדירות ועל זכויות הקניין של כל דייר בבניין.

פנה לעו"ד ציון בהלול
שכן בנה על הגג, סגר מרפסת או השתלט על שטח משותף?
משרד עו"ד ציון בהלול, בבורסה ברמת גן, מתמחה בסכסוכי שכנים, בנייה לא חוקית והליכים בפני המפקח על רישום מקרקעין. ובבית המשפט 
המשרד מייצג דיירים וועדי בתים בתביעות להריסה, צווי מניעה ופיצויים בגין שימוש לא מורשה.

📞 טלפון ישיר: 054-779-9000  03-5617221
עו״ד ציון בהלול – מגן על זכויות הדיירים והרכוש המשותף בבניינים משותפים.