בנייה על חשבון הרכוש המשותף – מה אסור, מה מותר, ואיך פועלים משפטית?

מהי בנייה על חשבון הרכוש המשותף?

רכוש משותף הוא כל מה שאינו חלק מדירה פרטית:
גג, חצר, מחסנים, גינה משותפת, חדר מדרגות, קיר חיצוני, מסדרונות, חניות ועוד.

כאשר שכן “מרחיב” דירה, בונה מחסן, סוגר מרפסת או מציב מבנה —
בלי היתר בנייה ובלי הסכמת כל הדיירים —
מדובר בהשתלטות בלתי חוקית על הרכוש המשותף.

עו״ד ציון בהלול מסביר:

“בנייה ברכוש המשותף היא לא רק עוול כלפי הדיירים.
זו עבירה על חוק התכנון והבנייה ועל תקנון הבית המשותף — וניתן להורות על הריסה.”

דוגמאות נפוצות לבנייה אסורה ברכוש המשותף

• סגירת גג או חלק מהגג במחסן

• השתלטות על חצר משותפת והקמת מבנה

• הרחבת דירה מעבר לשטח הרשום

• בניית פרגולה/סככה שחוסמת את הגישה או הנוף

• סגירת לובי או מסדרון לשימוש פרטי

• בנייה ללא היתר על החניה

• הצבת חדר שירות/מטבחון/מחסן ברכוש משותף

• בניית מדרגות פרטיות על חשבון שטח המדרגות

מה אומר החוק?

✔️ חוק המקרקעין, תשכ"ט–1969

סעיף 2 ו־55 קובעים כי שימוש ברכוש המשותף מחייב הסכמה של כל הדיירים,
ואסור להקצות חלק מהרכוש לשימוש ייחודי של דייר אחד ללא אישור מפורש.

✔️ חוק התכנון והבנייה

כל עבודת בנייה – מחסן, סגירת מרפסת, הרחבת דירה – דורשת היתר.
בנייה ללא היתר היא עבירה פלילית.

✔️ תקנון הבית המשותף

כל בנייה שמונעת מהדיירים שימוש רגיל בבניין – אסורה.

למי פונים?

תלוי באופי המקרה:

🟦 1. פנייה למפקח על רישום מקרקעין

כאשר מדובר בבנייה שפוגעת בשימוש ברכוש המשותף.
המפקח מוסמך להורות על:

• סילוק יד

• הריסה

• הפסקת שימוש

• פיצוי

🟧 2. פנייה לעירייה / מחלקת פיקוח

בנייה ללא היתר היא עבירה — הפיקוח רשאי:

• להוציא צו הפסקת עבודה

• לתת קנסות

• לדרוש הריסה מיידית

🟥 3. תביעה בבית משפט השלום

כאשר יש נזק, ירידת ערך או פגיעה קשה בזכויות.

דוגמה מפסק דין

דייר בנה חדר שירות קטן בחצר משותפת וגידר סביבו אזור פרטי.
המפקח על רישום מקרקעין קבע:

• מדובר בהשתלטות אסורה על רכוש משותף,

• הורה על הריסת המבנה תוך 45 יום,

• וחייב בתשלום 8,000 ₪ הוצאות לשכנים.

איך מוכיחים בנייה אסורה?

• תמונות ברורות של המבנה

• תשריטי בית משותף / נסח טאבו

• דו"ח פיקוח עירוני

• חוות דעת מודד מוסמך

• תיעוד פניות לשכן ולוועד

• עדויות דיירים

עו״ד בהלול מדגיש:

“בנייה בלתי חוקית ברכוש המשותף דורשת פעולה מהירה —
ככל שממתינים יותר, כך הפוגע מנסה לטעון ‘השתמשות ממושכת’.”

האם ניתן לקבל צו הריסה?

כן.
המפקח ובית המשפט מוסמכים לתת:

• צו הריסה

• צו מניעה קבוע

• צו הפסקת שימוש

• פיצויים

בפועל — ברוב המקרים, אם הבנייה פוגעת באופן ממשי בדיירים, הצו יינתן.

סיכום

בנייה על חשבון הרכוש המשותף אינה רק “וויכוח שכנים”.
היא פגיעה בזכות הקניין של כל הדיירים —
ועבירה על חוקי התכנון והבנייה.

החוק מעניק כלים ברורים לעצור את התופעה:
ממפקח מקרקעין ועד צו הריסה ומניעה.
ייצוג מקצועי מבטיח פתרון מהיר, יעיל והחזרת הרכוש המשותף לשימושו התקין.

פנה לעו"ד ציון בהלול

שכן בנה מחסן? סגר חלק מהחצר? הרחיב דירה על חשבון כולם?
משרד עו״ד ציון בהלול, בבורסה ברמת גן, מתמחה בבנייה בלתי חוקית ברכוש המשותף,
סכסוכי שכנים ותביעות מול המפקח על רישום מקרקעין.

📞 טלפון ישיר: 054-7799000   03-5617221
עו״ד ציון בהלול – שומר על הרכוש המשותף ומגן על זכויות הדיירים.