סכסוכי שכנים- השתלטות על רכוש משותף

השתלטות על רכוש משותף – כששכן אחד מחליט שהגג או החצר שלו

ההשתלטות הקטנה שהופכת לסכסוך גדול

זה מתחיל במעשה קטן – שכן שמעמיד מחסן בחצר, סוגר גג, חוסם חניה או תופס את שטח השירות.
עם הזמן, זה הופך להרגל קבוע ולתפיסה בפועל של רכוש שאינו שייך לו.
החוק בישראל רואה בכך פגיעה בקניין הדיירים האחרים ואף עוולה אזרחית של הסגת גבול ושימוש לא מורשה.

עו״ד ציון בהלול, מומחה לסכסוכי שכנים ודיני בתים משותפים, מסביר:

“בעל דירה אינו רשאי להשתמש ברכוש המשותף לצרכיו הפרטיים,
גם אם השטח היה ‘לא מנוצל’ או ‘אף אחד לא התנגד’.
כל שימוש בלעדי כזה הוא אסור ודיירים רשאים לתבוע להשיב את המצב לקדמותו.”

מה נחשב השתלטות על רכוש משותף?

• הקמת מחסן, גדר או סככה בשטח החצר המשותפת.

• סגירת גג, מעבר או חדר מדרגות לטובת דירה אחת.

• שימוש קבוע בחניה משותפת.

• סגירת לובי, פינת עגלות או חדר אשפה לשימוש פרטי.

• הצבת ציוד, רהיטים או פסולת ברכוש משותף.

• התקנת מצלמות, שערים או גדרות ללא הסכמת הדיירים.

מה אומר החוק

לפי חוק המקרקעין ותקנון הבית המשותף,
הרכוש המשותף שייך לכל בעלי הדירות במשותף,
ואף דייר לא רשאי להשתמש בו שימוש ייחודי ללא הסכמת שאר הבעלים.

בנוסף, החוק מעניק ליתר הדיירים זכות להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין
לצורך סילוק ידם של המשתמשים הבלעדיים ולקבלת פיצוי בגין שימוש לא מורשה.

סמכות המפקח על רישום מקרקעין

המפקח מוסמך לדון במקרים של:

• השתלטות על רכוש משותף.

• שימוש בלתי חוקי או קבוע בשטח ציבורי.

• הצבת מתקנים, מחסנים או גדרות.

• דרישה לפיצוי בגין שימוש ייחודי.

ההליך מהיר יחסית, וניתן לקבל בו צו הריסה, צו מניעה או הוראה להשבת מצב לקדמותו.

פיצוי בגין שימוש ייחודי

מעבר להסרת ההשתלטות, הדיירים רשאים לדרוש גם פיצוי כספי על התקופה שבה נעשה שימוש ייחודי ברכוש המשותף.
בתי המשפט פוסקים לרוב “דמי שימוש ראויים” — כלומר, הערך הכספי של השטח שנעשה בו שימוש,
ולעיתים אף פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש או ירידת ערך הדירות האחרות.

דוגמה אמיתית מפסיקה

שכן בקומה אחרונה סגר חלק מהגג והפך אותו למרפסת פרטית.
המפקח קבע כי מדובר בהשתלטות על רכוש משותף,
הורה על הריסת המבנה, וחייב את השכן לשלם 30,000 ₪ דמי שימוש + 10,000 ₪ הוצאות.
הפסיקה חזרה על הכלל: “אין חזקה ייחודית ברכוש משותף ללא הסכמה בכתב.”

אחריות ועד הבית

אם ועד הבית מתעלם מההשתלטות או מעלים עין,
ניתן לתבוע גם את הוועד על רשלנות בניהול הרכוש המשותף,
ולדרוש ממנו לפעול לאכיפת הזכויות בשם כלל הדיירים.
הוועד נושא באחריות לתחזוקה, שמירה ומניעת שימוש לא חוקי ברכוש הציבורי בבניין.

כיצד לפעול במקרה של השתלטות

1. תעד את המצב – צלם את השטח והמבנה.

2. בדוק ברישומי הבית המשותף – האם השטח הוצמד למישהו.

3. פנה לשכן בדרכי שלום – בכתב בלבד.

4. אם אין תגובה – שלח מכתב התראה מעו״ד.

5. הגש תביעה למפקח על רישום מקרקעין לסילוק יד ולפיצוי.

עו״ד בהלול ממליץ לא לפעול לבד – “שכן שתובע שכן זה עניין רגיש.
צריך להגיש תביעה מנומקת, מדודה ומכובדת – לא רגשית.”

סיכום

השתלטות על רכוש משותף איננה “עניין פנימי בין שכנים” –
זו פגיעה משפטית בזכויות הקניין של כלל הדיירים.
החוק מעניק כלים ברורים להסרת ההשתלטות, השבת השטח והטלת פיצוי כספי.
עם ייעוץ נכון, ניתן להשיב את הסדר, למנוע החרפה ולהגן על זכויותיכם בבניין.

פנה לעו"ד ציון בהלול
שכן השתלט על הגג, החצר או החניה?
משרד עו״ד ציון בהלול, בבורסה ברמת גן, מתמחה בדיני בתים משותפים,
סכסוכי שכנים והליכים בפני המפקח על רישום מקרקעין.
המשרד מעניק ייעוץ וייצוג משפטי לדיירים, וועדי בתים ונציגויות בניינים.

📞 טלפון ישיר: 054-779-9000   03-5617221   03-5445545  
עו״ד ציון בהלול – מחזיר את הרכוש המשותף לידיים הנכונות.