רכוש משותף וניהול בניין

רכוש משותף וניהול בניין – כשהשכן חוצה את הגבול

הבניין הוא של כולם – אבל לא כולם מבינים את זה

בכל בניין משותף, הרכוש המשותף שייך לכל הדיירים יחד,
אך פעמים רבות הוא הופך לשטח “אישי” של שכן אחד.
הגג, המקלט, החניה, המחסן או החצר –
אלו מקומות שאנשים נוטים "לתפוס" לעצמם, ולעיתים גם לבצע שינויים ללא הסכמה או היתר.

כאן בדיוק מתחיל הסכסוך – ולעיתים גם התביעה.

מהו רכוש משותף לפי החוק?

סעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969, מגדיר את הרכוש המשותף ככל חלק בבניין שאינו רשום בטאבו כשייך לדירה מסוימת.
זה כולל את:

• הגג והחצר,

• חדר המדרגות,

• לובי הבניין,

• חדרי שירות, מחסנים ומקלטים,

• מתקני מים, צנרת, חשמל, ביוב ומעלית.

כל שימוש באזורים אלה ללא הסכמת יתר הדיירים – מהווה הפרת זכויות קנייניות.

דוגמאות למקרי סכסוך ברכוש משותף

• שכן שהציב מחסן על הגג או בגינה המשותפת.

• שימוש פרטי במקלט או במחסן הבניין.

• חסימת חניה או מעבר ציבורי.

• התקנת מצלמות או גדרות ללא אישור.

• עבודות בנייה ברכוש המשותף ללא היתר.

במקרים כאלה ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין – גוף משפטי ייעודי שמוסמך לדון בכל סכסוך בין דיירים בבית משותף.

ניהול בניין – זכויות וחובות

החוק מחייב את כל הדיירים לשלם דמי ועד בית באופן שוויוני בהתאם לשטח הדירה החלק היחסי , בהתאם להוצאות התחזוקה וההחלטות המשותפות.
יחד עם זאת, לעיתים נוצרות מחלוקות בין חברי ועד לבין דיירים שמסרבים לשלם, או טענות נגד הוועד על חוסר שקיפות, ניהול כושל או שימוש לא תקין בכספים.

במקרים אלה ניתן לפנות למפקח על רישום מקרקעין או לבית משפט שלום, כדי להסדיר את הניהול ולדרוש אחריות כספית.

מה ניתן לדרוש בתביעה על רכוש משותף

1. צו מניעה – לעצירת שימוש בלתי חוקי ברכוש משותף.

2. צו הריסה או סילוק יד – להסרת מחסן, גדר או מבנה שנבנו ללא אישור.

3. פיצוי כספי – בגין שימוש פרטי בשטח או נזק שנגרם לרכוש.

4. צו לתשלום דמי ועד – נגד דיירים שמתחמקים מהשתתפות בהוצאות.

5. מינוי נציגות חדשה – במקרה של ניהול לקוי או חוסר אמון בוועד הקיים.

פיצויים ואחריות משפטית

בתי המשפט והמפקחים רואים בחומרה שימוש אישי ברכוש משותף.
במקרים של נזק או הפרה בוטה, נפסקו פיצויים משמעותיים ואף חיוב בהוצאות משפטיות גבוהות.

בנוסף, במקרים של ניהול לקוי מצד הוועד, ניתן להגיש תביעה אישית נגד חברי הוועד בגין רשלנות או פגיעה בזכויות הדיירים.

איך לפעול כשיש סכסוך

1. תעד את ההפרה – צילומים, הודעות, מיילים, דוחות או פרוטוקולים.

2. פנה תחילה בדרכי נועם – שליחת מכתב רשמי או בקשה לדיון בוועד.

3. אל תאיים או תפעל עצמאית – פעולות חד־צדדיות עלולות להחמיר את המצב.

4. פנה לעורך דין מומחה – לבדיקת העילה ולניהול פנייה למפקח על רישום מקרקעין.

דוגמה אמיתית מפסיקה

בפסק דין בבימ"ש שת"א , שכן השתלט על גג הבניין והקים עליו מחסן פרטי.
המפקח על רישום מקרקעין הורה על הריסת המבנה, תשלום פיצוי של 25,000 ₪ לדיירים,
והוצאות משפט נוספות בגין שימוש לא חוקי בשטח משותף.

סיכום

רכוש משותף הוא רכוש של כולם – לא של מי שחזק יותר או זריז יותר.
החוק מעניק לדיירים כלים משפטיים ברורים למנוע השתלטות, לדרוש פיצוי ולשמור על זכויותיהם.
הדרך הנכונה להתמודד עם סכסוך שכנים אינה צעקות בחדר מדרגות – אלא ייעוץ משפטי מדויק.

פנה לעו"ד ציון בהלול
נתקלת בשכן שהשתלט על הגג, החצר או המקלט?
יש סכסוך מול ועד הבית או דיירים שמסרבים לשלם?
משרד עו"ד ציון בהלול, בבורסה ברמת גן, מתמחה בדיני בתים משותפים, סכסוכי שכנים וניהול בניינים.
📞 טלפון ישיר: 054-779-9000   03-5617221
עו״ד ציון בהלול – מגן על זכויות הדיירים והרכוש המשותף.