סכסוכי שכנים - • בחירת ועד בית חדש והחלפת נציגות

בחירת ועד בית חדש והחלפת נציגות – כך עושים את זה נכון וחוקי

כשהוועד כבר לא מייצג את הדיירים

ועד הבית הוא הגוף הנבחר שמנהל את ענייני הבניין: גביית כספים, תחזוקה, תיקונים וניהול שוטף.
אך לא אחת, דיירים חשים שהוועד איבד את אמונם:
אין שקיפות, אין דוחות כספיים, והתחזוקה מדרדרת.
במקרים כאלו עולה השאלה – איך מחליפים ועד בית בצורה חוקית וללא עימותים?

עו״ד ציון בהלול, מומחה לדיני בתים משותפים ולמחלוקות בין דיירים, מסביר:

“הוועד נבחר על־ידי הדיירים, ולכן רק הם מוסמכים להחליפו.
אך ההליך חייב להיעשות לפי החוק ובאופן מתועד, כדי למנוע טענות על חוסר תוקף או ניהול כפול.”

המסגרת החוקית – לפי חוק המקרקעין

הוראות חוק המקרקעין (סעיף 69 ואילך) ותקנון הבית המשותף
קובעות את הדרך בה נבחרת נציגות הדיירים (הוועד):

• נציגות נבחרת באסיפת דיירים ברוב רגיל של בעלי הדירות.

• יש לערוך פרוטוקול אסיפה מסודר, הכולל שמות הנבחרים וחתימות.

• ניתן להחליף ועד בכל עת – באותה הדרך בה נבחר.

החוק גם מחייב את הוועד:

• לנהל חשבונות מסודרים,

• למסור דוחות כספיים שנתיים,

• ולפעול לטובת כלל הדיירים, לא רק חלקם.

מתי יש מקום להחלפת ועד

• ניהול כספי לקוי או העדר דוחות.

• חשד לשימוש אישי בכספי הוועד.

• חוסר תגובה לתקלות או הזנחת התחזוקה.

• חוסר שקיפות בהתנהלות מול חברת הניהול.

• חוסר ייצוג הולם של כלל הדיירים.

• סכסוכים פנימיים בין חברי הוועד.

במקרים חמורים, ניתן גם לבקש צו למינוי נציגות חלופית דרך המפקח על רישום מקרקעין.

איך מחליפים ועד בית באופן תקין

1. כינוס אסיפת דיירים – בהודעה מסודרת לכל הדיירים (מומלץ בכתב ובדוא"ל).

2. הצגת הנימוקים להחלפה – חשוב לתעד ולהימנע מהשמצות.

3. בחירה בהצבעה גלויה או בקלפי פתוחה.

4. עריכת פרוטוקול חתום עם שמות הדיירים שהשתתפו ותוצאות ההצבעה.

5. מסירת הפרוטוקול לחברת הניהול ולבנקים (אם יש חשבון משותף).

עו״ד בהלול ממליץ:

“הפרוטוקול הוא מסמך משפטי לכל דבר.
בלי תיעוד מדויק – הוועד הישן עלול לטעון שההחלפה לא חוקית.”

מה קורה כשיש מחלוקת על זהות הוועד

במקרים שבהם שני צדדים טוענים לייצוג הבניין,
או כשחברי ועד מסרבים להעביר סמכויות –
ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין.
המפקח מוסמך להכריע מי נבחר כדין, ואף למנות ועד זמני עד להסדרת הניהול.

אחריות חברי הוועד

חברי הוועד נושאים באחריות אישית למעשיהם, במיוחד בעניינים כספיים.
כאשר נגרם נזק כתוצאה מרשלנות או מניהול לא תקין,
ניתן לתבוע את חברי הוועד עצמם – לא רק את הבניין.
לכן חשוב לוודא שהוועד החדש פועל על־פי כללי מנהל תקין ושקיפות.

דוגמה אמיתית מפסיקה

דיירים בבניין ברמת גן טענו כי הוועד הישן השתמש בכספי הדיירים לשיפוץ פרטי.
המפקח על רישום מקרקעין פסל את נציגות הוועד,
הורה על בחירת ועד חדש, וחייב את חברי הוועד לשעבר בהחזר של 18,000 ₪ לקופת הבניין.

המלצות לבחירת ועד חדש

• בחרו אנשים אמינים, אחראיים וזמינים.

• שלבו לפחות נציג אחד מקומה גבוהה ונמוכה לשקיפות מלאה.

• פתחו חשבון בנק ייעודי על שם “נציגות הבית המשותף”.

• השתמשו באפליקציות ניהול בניין לשקיפות מול הדיירים.

• חתמו על הסכם שירות ברור עם חברת ניהול (אם קיימת).

סיכום

ועד בית תקין הוא לבו של הבניין.
כאשר הניהול הופך לכושל, שקיפות נעלמת והדיירים מאבדים אמון –
הפתרון אינו סכסוך, אלא הליך מסודר וחוקי להחלפת הנציגות.
עו״ד מנוסה ידע להוביל את ההליך תוך שמירה על החוק, יחסי שכנות תקינים ושקט קהילתי.

פנה לעו"ד ציון בהלול
מרגיש שהוועד הקיים פועל שלא כדין? רוצים למנות ועד חדש?
משרד עו״ד ציון בהלול, בבורסה ברמת גן, מתמחה בדיני בתים משותפים,
ומעניק ייעוץ, ייצוג וליווי משפטי בהליכי בחירת ועד בית והחלפת נציגות.

📞 טלפון ישיר: 054-779-9000  03-5617221
עו״ד ציון בהלול – מגן על הדיירים, על הכסף ועל ניהול תקין בבניין שלך.